สวัสดีคุณเพื่อนบ้านทุกคนคะ

ห่างหายไปนานมาก เพราะว่าช่วงนี้ค่อนข้างงานเยอะ และยุ่งมาก แต่คิดถึง เพื่อนๆ พี่ๆ ชาวบล็อกทุกคนเลย กลับมารอบนี้ ขอเกาะกระแส "ครบรอบ 10 ปีวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง" ที่เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 2 ก.ค. 2540 เกือบ 10 ปีผ่านมาแล้ว เราเจอมรสุมอะไรบ้าง บางคนผ่านมาแล้ว ผ่านได้แล้ว แต่บางคนยังไม่พ้นคำว่าวิกฤตนับจากวันนั้นจนถึงวันนี้เลย

เรื่องที่อยากโพสต์วันนี้ ก็อยู่ในแวดวงของบ้าน ที่อยู่อาศัย ที่เกี่ยวข้องกับ พิษต้มยำกุ้ง เช่นกัน ในแวดวงอสังหาริม-ทรัพย์ เป็นหนึ่งในภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่เติบโตมาก เรียกได้ว่า เติบโตแบบก้าวกระโดดต่อเนื่องมาจากยุคที่น้าชาติ หรือพลเอกชาติชาย ชุณหะวัณ เป็นนายกรัฐมนตรี บ้านประเภท คอนโดมิเนียม เริ่มเป็นที่รู้จักในหมู่คนไทย "ที่ดินลอย" ที่ได้รับเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมเป็นเรื่องใหม่มาก แต่ก็บูมสุดสุด เป็นยุคที่อสังหาริมทรัพย์โชติช่วงที่สุดแล้ว

แต่เมื่อย่างก้าวเข้าสู่วิกฤต ที่สั่งสมมายาวนาน เหมือนฟองสบู่ที่ลอยฟ่องเต็มอากาศ รอวันที่จะแตกกระจาย กลายเป็นมวลที่จับต้องมิได้ ก็แตกจริงเกินกว่าที่ใครจะคาดคิด ในภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ยุคนั้นได้รับการสนับสนุนให้ "กู้เงินต่างประเทศ" คงไม่ต้องบอกว่า เกิดอะไรขึ้น เมื่อค่าเงินบาทลอยตัว หนี้สินท่วมหัวมหาศาล ตายกันทั้งวงการ

ไม่เพียงผู้ประกอบการเท่านั้นที่ตายกันยกทีม ตายกันทุกบริษัท ยังรวมไปถึง ผู้บริโภค คนซื้อบ้าน ตาดำ ที่ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ซื้อคอนโด ไม่ได้คอนโด ขายเพียง กระดาษ ใบเดียว ที่เรียกร้องสิ่งใดไม่ได้เลย คนซื้อบ้านเก็บเงินแทบตาย เพื่ออยากได้บ้านสักหลัง หมดกัน เจ้าของโครงการ ไม่มีทุนพัฒนาโครงการต่อ ต้องเอาเงินทั้งหมดที่มีอยู่ จ่ายให้เจ้าหนี้จนหมดเงินทำโครงการต่อแล้ว

คอนโดมิเนียมยุคเฟื่องผุดกันเป็นดอกเห็ด เมืองทองธานี เป็นบทเรียนที่ดีของการ ทำโครงการ ไม่ดูตลาด เจ้าของโครงการ ไปศึกษาตลาดที่ฮ่องกง คิดว่า เราเหมือนฮ่องกง ทำเป็นเมืองใหม่ เป็นชุมชน ที่อาศัยอยู่บนคอนโดมิเนียม และชอปปิ้งล้อมรอบ มีอาคารสำนักงานมากมาย มาจนวันนี้ ถึงเพิ่งจะรู้ว่า เราไม่เหมือนฮ่องกง ตึกในเมืองทองธานีกว่าครึ่งถึงกลายเป็นเพียงตึกร้าง ไร้ประโยชน์ ยากเกินเยียวยา

แต่เจ้าของโครงการ จริงๆ แล้ว เขายังไม่ตายขนาดนั้น ทำธุรกิจมาขนาดนี้ ต่อให้ล้ม ก็ล้มไม่หมด เขายังอยู่รอดได้ ยังมีเงินมีทอง ส่งลูกเรียนต่างประเทศได้ไม่ยากแค้นเท่าไรนัก แต่คนซื้อบ้านเท่านั้น ที่สิ้นเนื้อประดาตัวของจริง

ผ่านยุควิกฤตได้ไม่นาน "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ดูเหมือนจะลุกขึ้นมาได้ก่อนเป็นอันดับต้นๆ พลิกวิกฤตเป็นโอกาส เพราะมีบ้านในสต๊อกมาก ต้องหาทาง เปลี่ยน "สต๊อกบ้าน มาเป็น เงินสด" ถือเงินสดไว้ในมืออุ่นใจยิ่งกว่า อัดงบโฆษณาเพื่อประกาศว่า "ซื้อบ้าน ไม่เห็นบ้าน อย่าซื้อ" หมดยุคขายกระดาษกันอีกต่อไป แล้ววางตำแหน่งตัวเองว่าเป็น "บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย" จนขายดีเป็นเทน้ำเทท่า

แลนด์ฯ เลยกลายเป็นยักษ์ใหญ่ที่ฟื้นตัวเร็วสุด เพราะคนยังต้องการซื้อบ้านใหม่ และถ้าเห็นบ้านสร้างเสร็จแล้ว พร้อมโอน ก็ดีกว่าซื้อกระดาษ เลยมีเงินสดเข้ามือมาพร้อมจะจ่ายหนี้ได้เร็วสุด บวกกับมีพันธมิตรต่างแดนเข้ามาถือหุ้น พยุงความง่อนแง่นทางการเงินเอาไว้ได้ ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ถ้าอยากฟื้น  เลยต้องเดินตาม แต่คงต้องเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่มีทุนรอนในมือหนาเอาการ ไม่อย่างนั้น คงทำไม่ได้

ยุคนั้น ต่างชาติเข้ามากว้านซื้ออสังหาฯ ดีดีของบ้านเราไปไม่น้อย รวมถึง คนไทยมีเงินถุงเงินถัง มีเงินเย็นไม่สะทกสะท้านต่อวิกฤต ก็ไล่ฮุบที่ดินงามๆ ไว้มากโข ทั้งนักลงทุน นักการเมืองที่รู้อินไซด์ เรื่องลอยตัวค่าเงินบาท แล้วซื้อเงินดอลลาร์เก็บไว้ในราคา 25 บาท แล้วปล่อยขายในวันที่ราคาอ่อนสุดที่ 50 บาท (คงยังจำกันได้) จนได้กำไร มาซื้อที่ดินกักตุนไว้ รอวันเศรษฐกิจฟื้น ก็มาปั่นราคาขายต่อกันอุตลุด

ไม่อยากจะเอ่ยเลยว่า ใครบ้าง ที่ได้ประโยชน์ครานั้น ที่รู้อินไซด์ครั้งนั้นดี แล้วซ้อนที่ดินราคาถูกจำนวนมหาศาลไว้ ยกตัวอย่างสักย่านหนึ่งพอ ย่านสุวรรณภูมิ ตระกูลใหญ่รายหนึ่งไปซื้อไว้ในราคาถูกแสนถูก พอวันที่มีอำนาจมากพอ จะปั่นราคา ด้วยการปล่อยข่าวให้เป็น จังหวัดที่ 77 บ้าง เมืองใหม่สุวรรณภูมิบ้าง ถูกหลอกทั้งเพ คนอำนาจใหญ่ ปั่นราคาที่ดิน หลอกขายนักลงทุนไร้ข้อมูลได้แล้ว ก็เลิกพูดเรื่องเมืองใหม่สุวรรณภูมิ คนซื้อต่ออีกที ก็ช้ำใน เพราะที่ดินซื้อมาแล้วก็พัฒนาไม่ได้ เป็นที่ดินรับน้ำ ตายสถานเดียว

พอยุคเศรษฐกิจกลับมาเฟื่องอีกครั้งในช่วงที่ คุณทักษิณ ชินวัตร เป็นนายกรัฐมนตรี ก็คล้ายๆ ยุคน้าชาติ อสังหาฯ ก็ฟื้นตัว และบูมอีก บ้านหรู สิบล้าน ร้อยล้าน ขายกันหมดในเวลาอันรวดเร็ว พอเศรษฐกิจเริ่มชะลอ บ้านเดี่ยวราคาแพง เริ่มขายยากขึ้น บางโครงการ เริ่มขายไม่ได้ บ้านราคาถูกเริ่มมากขึ้น คอนโดมิเนียมราคาถูกเริ่มขยายตัว

จะซ้ำรอยวิกฤตอีกแล้วหรือ?

ถ้าย้อนกลับไปดูวัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เฟื่องฟูด้วย บ้านราคาแพง ทรงตัว ด้วยบ้านราคาปานกลาง เริ่มถดถอยด้วย บ้านราคาถูก ใกล้ล่มสลายด้วย คอนโดมิเนียมผุดเป็นดอกเห็ด วันนี้สภาพก็ดูไม่ต่างกัน

ทำไม คอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก แล้วทำให้ตลาดล้ม ล่มสลายได้ เพราะยุคนั้น มีนักเก็งกำไรมาก เก็งกำไร แบบขายใบจองเสียด้วย ซื้อใบจองมา 1-2 หมื่นบาท แล้วขายต่อ ทั้งโครงการมีแต่นักเก็งกำไร ไม่มีคนอยู่จริง พอถึงเวลาเศรษฐกิจไม่ดี บรรดานักเก็งกำไร ก็ปล่อยใบจองทิ้ง ยอมทิ้งเงินหมื่น ดีกว่าเสียเงินแสน โครงการที่เคยคิดว่า ขายได้ด้วยยอดจองสูงลิบ ก็หยุดชะงัก เพราะคนจองส่วนใหญ่เป็นนักเก็งกำไร ไม่มีใครผ่อนต่อ ไม่มีใครรับโอนแน่ ฝืนทำต่อไปมีแต่เจ๊ง กับเจ๊ง

แต่คนที่เจ๊งยิ่งกว่า อย่างที่บอกไว้แล้วว่า เป็นคนซื้อ ก็ยังมีบ้าง ที่ในโครงการนั้น มีคนซื้ออยู่จริง แล้วกลุ่มคนเหล่านี้แหละที่จะเดือดร้อนเพราะซื้อคอนโดฯ ที่มีนักเก็งกำไรอยู่เยอะเกิน เจ้าของโครงการไม่มีเงินสร้างต่อ เราคนซื้อเลยน้ำตาตก ไม่ได้คอนโดซะแล้ว

วันนี้ คอนโดมิเนียมเกิดใหม่คึกคัก เพราะน้ำมันแพง คนอยากอยู่คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ความต้องการเลยสูง ขายกันที่ 3 วันหมด หรือหมดภายใน 1 ชั่วโมง เลยมีคนเก็งกำไรแห่ไปซื้อกันมาก พนักงานในบริษัทดีนัก รวมกลุ่มกันรูดใบจอง เก็งกำไรขายลูกค้าตัวจริงต่อ ปั่นราคากันจนเวอร์

ตอนนี้ ไปดูทำเล รัชดา - ลาดพร้าว แล้วจะตกใจ เมื่อ 1-2 ปีก่อน ยังขายกันอยู่ที่ 30,000 - 40,000 บาทต่อตารางเมตร ปั่นกันจนวันนี้ พุ่งไปถึง 70,000 - 80,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว มีวี่แววจะแตะ 1 แสนบาทต่อตารางเมตรด้วยซ้ำ

homebiz ไม่ได้เขียนยุให้เพื่อนบ้านแห่ไปเก็งกำไรคอนโด แต่สะกิดเตือนผู้ที่ซื้อคอนโด ให้ระวัง มีบทเรียนแล้ว ต้องจดจำให้ขึ้นใจ อย่าให้บทเรียนเดิม ทำร้ายเราได้อีก เพราะโครงการขึ้นใหม่น่ากลัวจริงๆ ต้องเลือกดีดี เลือกที่เสร็จแล้วได้ยิ่งดี ยอมแพงหน่อย แต่ซื้อความชัวร์ ถ้าถูกก็ซื้อความเสี่ยง เสี่ยงที่จะไม่ได้บ้าน ไม่ได้คอนโด ตามหวัง

วิกฤตเศรษฐกิจ วิกฤตอสังหาฯ เดินมาถึงวันครบรอบ 10 ปีแล้ว เป็นตัวเลขที่นานพอดู ถ้าเป็นคน ก็เป็นเด็กที่รู้ความแล้ว ถ้าเป็นผู้ใหญ่ ก็ผ่านร้อนหนาวพอสมควร เวลาผ่านไป แต่สิ่งหนึ่งที่ไม่เปลี่ยนแปลงเลย คือ กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ที่ให้ผู้ซื้อคอนโด ถ้าไม่ได้คอนโดจริง ก็จะได้เงินคืน แต่ความห่วยแตกของอะไรหลายอย่าง ทำให้ 10 ปีผ่านไป กฎหมายดังกล่าวก็ไม่เกิดสักที

เราผู้บริโภคตาดำๆ ก็ต้องอยู่กับความห่วยแตกเช่นนี้ต่อไป จ่ายเงินแพง เพื่อซื้อความปลอดภัย หรือจ่ายถูก เพื่อซื้อความเสี่ยงกันต่อไป รอเพียงวันที่จะมีโอกาส ซื้อถูก แล้วยังปลอดภัยด้วยกฎหมายคุ้มครอง กันอย่างไร้อนาคตจริงๆ

แต่ถ้าใครซื้อแล้ว ก็อย่าเพิ่งตกใจ เพราะยุคนี้ คนซื้อเก็งกำไร กับซื้ออยู่จริง ใกล้เคียงกัน บางโครงการซื้ออยู่จริงมากกว่า ก็ถือว่าปลอดภัย เพราะอย่างน้อย ยังมีเกินครึ่งที่ซื้อจริงพร้อมอยู่ พร้อมผ่อนต่อ พร้อมโอน โครงการยังต้องเดินหน้า สร้างให้จบ อาจช้าหน่อย แต่ยังจบ

สถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ วันนี้ ดูแย่จริงๆ ยอดขายช้าจริง แต่ถ้าเทียบกับเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ยังดูดีกว่า เจ้าของโครงการส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ในประเทศ ไม่ต้องกังวลเรื่องค่าเงินบาท แต่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ย เพราะวันนี้เป็นดอกเบี้ยลวงตา เหมือนจะลง แต่ไม่ลง และโครงการที่พัฒนาได้แล้วในวันนี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่แบงก์เองก็เชื่อมั่น เพราะตอนนี้ แบงก์ก็เข้มเหลือเกิน เข็ดแล้ว เมื่อก่อนวิกฤต ปล่อยทุกโครงการ ไม่เลือก ไม่คัด ผ่านหมด พอเศรษฐกิจตก ไอ้ที่ผ่านหมด เลยต้องมานอนเป็น สินทรัพย์เน่า อยู่ในแบงก์แทน

เลือกซื้อบ้าน ซื้อคอนโด กันดีดีนะคะ ให้ดูกำลังความสามารถของตัวเองเป็นหลัก และพยายามเลือกแพ็คเกจสินเชื่อที่เป็น ดอกเบี้ยคงที่ เข้าไว้ อย่าเชื่อว่า ดอกเบี้ยจะขาลงอีก เพราะดอกเบี้ยตลาดโลก เป็นดอกเบี้ยขาขึ้น มีแต่บ้านเราเท่านั้นที่เป็นดอกเบี้ยลดลง เพราะมันเป็นเพียงดอกเบี้ยนโยบาย ไม่ใช่ภาวะดอกเบี้ยที่แท้จริง ประมาณปลายปีนี้ มีแนวโน้มปรับขึ้นแน่ ...