homebiz สวัสดีคะ

ห่างหายกับการอัพเดรตเรื่องราวเกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ไปนาน

มารอบนี้ ขอมาปั่นราคาที่ดิน กันสักเล็กน้อย ล้อเล่นนะคะ

มีคนชอบถาม homebiz ว่า

ทำเลไหนน่าลงทุนที่สุดในเวลานี้?

ถ้าตอบแบบผิวเผินแล้ว คำถามนี้ตอบไม่ยากนัก ก็ต้องลงทุนในคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็น รถไฟลอยฟ้า หรือใต้ดิน เวลานี้ ร้อนแรงไม่แพ้กัน รับรองซื้อเพื่อลงทุนแล้ว อนาคตดีแน่ แม้ว่าภาษีทำเลเกาะแนวรถไฟลอยฟ้าจะดูดีกว่า แต่ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ราคาก็เริ่มไล่ตามติดมาแล้ว ยิ่งวันนี้ มี กลุ่มช้อปปิ้งมอลล์ต่างๆ แห่เข้าไปจับจองพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใต้ดินกันเพิ่มขึ้น ราคาที่ดินรอบข้างก็ยิ่งถูกปั่นให้สูงขึ้นไปอีก โอกาสของทำเล รถไฟฟ้าลอยฟ้า และ ใต้ดินแล้ว ในอนาคตจึงสวยหรูไม่หย่อนไปกว่ากัน

แต่ต้องยอมรับว่า ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า 2 รูปแบบใต้ดิน ลอยฟ้า ไม่ทั้งเส้นทางที่ราคาจะสูงเท่ากัน ปรับตัวเพิ่มขึ้นเท่ากัน ขึ้นอยู่กับความต้องการในแต่ละทำเลที่เป็นตัวผลักดันเรื่องของราคา โดยในทำเลที่ชาวต่างชาติรู้จักกันดีอย่างสุขุมวิท สาทร สีลม ยังคงเป็นทำเลที่มีราคาสูงเป็นอันดับต้นๆ อยู่เช่นเดิม เพราะทำเลดังกล่าวมีความต้องการจาก 2 ตลาด คือ ตลาดลูกค้าต่างชาติ และตลาดลูกค้าคนไทย

ขณะที่ทำเลที่กำลังมาแรงสุดสุดในเวลานี้ ต้องยกให้ 3 ทำเลฮอตของตลาดคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า คือ

1. ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีตากสินที่เชื่อมต่อจากถนนสาทรมาสู่ฝั่งเจริญนคร ท่าพระ

2. ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสจากสถานีอ่อนนุช ไปสู่ แบริ่ง ที่เปิดเส้นทางทำเลทองแห่งใหม่ให้ตลาด

และ 3. ทำเลรัชดา - ลาดพร้าว กลายเป็นทำเลที่มีผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก รายใหญ่แห่กันผุดคอนโดมิเนียมจนน่ากังวลว่าซัพพลายจะล้นได้

และความร้อนแรงของ 3 ทำเลดังกล่าว มีผลต่อซื้อขายราคาที่ดินมาก เฉลี่ยแล้วทั้ง 3 ทำเลราคาน่าจะพุ่งขึ้นไปไม่น้อยกว่า 30% ในช่วง 1-2 ปีมานี้ และราคาในย่านนี้ยังปรับตัวขึ้นเรียกว่าทุก 6 เดือน 

เขาว่ากันว่า...ราคาที่ดินบริเวณเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากสถานีตากสิน ซึ่งมีด้วยกัน 2 สถานี คือ สถานีเจริญกรุง (สถานีแรกนับจากตากสิน) และสถานีวงเวียนใหญ่ (สถานีที่ 2 นับจากตากสิน) ราคาจากในช่วง 2 ปีที่แล้วเดิมอยู่ที่ ตารางวาละ 70,000 - 80,000 บาท แต่ขณะนี้ ราคาสูงสุดที่มีการเสนอขายกันพุ่งไปที่ 300,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาที่สูงมาก

โดย 2 สถานีใหม่ที่แม้ว่ายังไม่เปิดให้บริการ แต่ในรัศมีไม่เกิน 300 เมตรของตัวสถานีทั้ง 2 แห่ง มีผู้ประกอบการจับจองพื้นที่ เรียกว่า เกาะที่ดินทั้ง 2 ฝั่งทางขึ้น - ลงของสถานี  ปักขายโครงการแล้วประมาณ 5 ราย และอยู่ในระหว่างเจรจาอีกหลายราย ซึ่งแต่ละรายที่ลงมาเล่นในตลาดนี้ ล้วนแล้วแต่เป็นรายใหญ่ทั้งสิ้น ไม่ใช่ผู้ประกอบการรายเล็กเหมือนทำเลอ่อนนุช และรัชดา - ลาดพร้าว ไม่ว่าจะเป็น 

1. บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ซื้อที่ดินในย่านนี้ในราคา 2.6 แสนบาทต่อตารางวา

2. บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ดินที่เป็นเอ็นพีเอ จึงได้ที่ดินในราคาถูกประมาณ 1 แสนเศษต่อตารางวา

3. บริษัท ที.ซี.ซี แคปปิตอลแลนด์ จำกัด ซึ่งซื้อที่ดินเอ็นพีเอเช่นกัน ได้ในราคา 1.6 แสนบาทต่อตารางวา

4. บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้ราคาที่ดินอยู่ที่ 2.2 แสนบาทต่อตารางวา และ5. บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

โดยเฉลี่ยมูลค่าการลงทุนของแต่ละโครงการอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท รวมๆ แล้วไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท เพราะส่วนต่อขยายทำเลนี้ สามารถเชื่อมต่อเข้าสาทร สีลมได้ในเวลาอันใกล้ ทำให้ราคาที่ดินสูงมาก จึงมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมที่ไม่น้อยกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร

ในอีก 2 ทำเลร้อนทั้งอ่อนนุช และรัชดา - ลาดพร้าว ราคาอาจไม่พุ่งพรวดเท่ากับส่วนต่อขยายตากสิน แต่การปรับตัวของราคาที่ดินก็หวือหวาไม่แพ้กัน

แต่สิ่งหนึ่งที่ดุเดือดใกล้เคียงกับราคาอันร้อนแรง อยู่ที่ "จุดขาย" ที่วันนี้ จุดขายเรื่องใกล้รถไฟฟ้า ชูประเด็นเรื่องใกล้รถไฟฟ้า เอ้าท์ไปแล้ว  เพราะมีโครงการเป็น 10 ที่ใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน ไม่แตกต่าง ขึ้นอยู่กับว่า ลูกค้าจะถูกใจข้อเสนอของโครงการใดก็เท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้าง "จุดขายใหม่"   ใครใกล้กว่า เรานับกันด้วย "ก้าว" ขายกันด้วย "ก้าวที่น้อยกว่า"  โครงการเรา ใกล้รถไฟฟ้า เพียงก้าวถึง หรือ ก้าวเพียงนิด ก็ถึงโครงการแล้ว

ที่เคยประกาศขายว่า ใกล้รถไฟฟ้า 300 เมตร 600 เมตร จึงต้องตกขอบไป กลายเป็นตัวเลขอันดับรองของผู้ที่อยู่ใกล้เพียงนับก้าว

อย่างที่กล่าวมาแล้วว่า คอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าผุดราวดอกเห็ด จะเก็งกำไรจาก "ใบจอง" ซึ่งในช่วงหนึ่งเรียกว่า "ธุรกิจใบจอง" ขายใบจองกำไรกัน 20,000 - 30,000 บาทต่อยูนิตเหมือนเมื่อสัก 1- 2 ปีที่แล้ว หมดสิทธิ์แล้ว เพราะลูกค้าอยู่จริง มีทางเลือกมากมาย จองโครงการนี้ไม่ทัน ไปหาซื้อโครงการอื่นย่อมได้ เพราะใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน นักเก็งกำไรใบจองจึงลดลง คงยังเหลือกลุ่มที่เป็น "นักลงทุนตัวจริง" มีเงินผ่อนดาวน์ จนถึงรับโอนได้ แล้วรอขายเมื่อตึกเสร็จก็ยังไม่สายเกิน เพราะราคาเมื่อตึกเสร็จแล้ว ดีกว่าราคาช่วงพรีเซล ช่วงระหว่างสร้างกว่าหลายเท่า

บางโครงการในทำเลใจกลางธุรกิจ ระยะเวลาที่นักลงทุนบางรายเก็บไว้ประมาณ 5 ปี ราคาอัพขึ้นไปที่ตารางเมตรละเกือบ 1 แสนบาท หรืออย่างโครงการของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) โครงการลุมพินี สวีท สุขุมวิท 41 มีลูกค้านักลงทุนรายหนึ่งซื้อไว้ 2 ยูนิตที่ราคา 1.6 ล้าน หรือตารางเมตรละ 5.5 หมื่นบาทในช่วง 2 ปีที่แล้ว ยูนิตแรกสามารถขายได้ที่ราคาแตะ 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนยูนิตที่ 2 ทำกำไรจากการปล่อยเช่าให้กลุ่มญี่ปุ่นในราคาเดือนละ 40,000 บาท 

ขณะที่นักลงทุนรายเล็กที่เลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมส่วนต่อขยาย ซื้อโครงการ "มาย คอนโด" ใกล้สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ ของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด 1 ยูนิตในช่วงพรีเซลที่ราคา 1.7 ล้านบาท แต่ขณะนี้มีลูกค้ารายอื่นสนใจติดต่อซื้อที่ราคา 1.9 ล้านบาท แต่ยังเลือกที่จะเก็บไว้ เพราะคาดว่าหลังจากที่โครงการก่อสร้างเสร็จในอีก 2 ปี ราคาน่าจะปรับตัว และทำกำไรให้ได้มากกว่านี้

อย่างไรก็ตาม ถือว่าราคาดังกล่าวเป็นราคาที่สูงมากแล้ว ในบรรดา 3 ทำเลร้อนนี้ ทำเลที่เหมาะกับการลงทุนสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่มีเงินจำกัด น่าจะเป็นทำเลรัชดา - ลาดพร้าว และส่วนต่อขยายอ่อนนุช เพราะราคาขายยังไม่สูงมากนัก

ปล.คะ การลงทุน คือ ความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรพิจารณา และศึกษาข้อมูลให้ดีนะคะ