6 ข้อคิดในการเลือกซื้อที่ดินก่อนสร้างโรงงาน
เคล็ดลับความสำเร็จเบื้องต้นเมื่อคิดจะสร้างโรงงาน...ที่คุณเองก็ทำได้

โดย....นายพนม พิมพ์แสง   กรรมการผู้จัดการ  FCI  INTERNATIONAL

ในยุคที่เศรษฐกิจชะลอตัวและน้ำมันแพงอย่างนี้ การจะลงทุนสร้างโรงงานสักหลัง จำเป็นต้องคิดให้รอบคอบ เพื่อให้ได้ผลการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด นอกจากจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยทางด้านการผลิตและการตลาด ซึ่งเป็นปัจจัยหลักของการลงทุนแล้ว การพิจารณาในเรื่องของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากัน เพราะอาจมีผลกระทบต่อต้นทุนโดยรวมได้ หากท่านกำลังมองหาที่ดินสักแปลงเพื่อจะสร้างโรงงาน (ที่ไม่ได้อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือที่ดินจัดสรร) แล้วละก็ FCI มีข้อแนะนำดี ๆ ให้ท่านใช้ประกอบในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงานดังนี้

1.ทำเลที่ตั้ง

ก่อนอื่นให้ดูผังเมืองรวมของจังหวัดที่ท่านจะสร้างโรงงาน ว่าที่ดินแปลงที่ท่านดูอยู่นั้น สามารถสร้างโรงงานได้หรือไม่ โดยในผังเมืองจะแบ่งเขตพื้นที่ (Zoning Area) เอาไว้ว่าแต่ละโซนของที่ดินใช้ทำอะไรได้หรือไม่ เช่น

พื้นที่สีเขียวใช้ทำเกษตรกรรม,

พื้นที่สีม่วงใช้ทำอุตสาหกรรม,

พื้นที่สีเหลืองใช้เป็นที่พักอาศัย 

เป็นต้น

ในแต่ละโซนก็จะกำหนดรายละเอียด ปลีกย่อยมากขึ้นไปอีก อาทิเช่น โซนที่ระบุให้ทำเกษตรกรรมแต่มีข้อยกเว้นสร้างโรงงานที่ไม่มีมลพิษได้บางส่วน 5 – 10% ของพื้นที่ในโซนนั้น เป็นต้น ซึ่งต้องไปดูว่าอุตสาหกรรมของท่านจัดอยู่ประเภทไหนสามารถสร้างได้หรือไม่

ในทางปฏิบัติขอแนะนำให้นำโฉนดที่ดินไปปรึกษาเจ้าหน้าที่ผู้ออกใบอนุญาตโดยตรงเป็นกรณี ๆ ไป ส่วนอีกประเด็นหนึ่งที่จะลืมไม่ได้ก็คือ ดูว่าที่ดินแปลงนั้นใกล้กับวัด ศาสนสถาน หรือโรงเรียนมากน้อยแค่ไหน ถ้าใกล้มากอาจจะขออนุญาตสร้างโรงงานไม่ได้

สิ่งที่ต้องพิจารณาอีกประเด็นหนึ่งก็คือ การเลือกซื้อที่ดินบริเวณที่สามารถขยายโรงงานได้ง่ายในอนาดต กรณีที่ซื้อที่ดินใกล้เขตชุมชนเมื่อกิจการเจริญเติบโตขึ้นการขยายตัว จะทำได้ยากกว่าการซื้อที่ดินที่ห่างไกลแหล่งชุมชน เนื่องจากที่ดินใกล้เขตชุมชนมีราคาแพง และจะมีสิ่งปลูกสร้างโดยรอบเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

การพิจารณาซื้อที่ดินที่ภาครัฐให้การส่งเสริมการลงทุนก็เป็นสิ่งที่น่าสนใจ เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ในการลงทุนด้านอื่น ๆ เช่น เรื่องภาษี เรื่องเครื่องจักร เป็นต้น

2.ขนาด รูปร่าง และระดับของที่ดิน

สิ่งต่อมาที่ต้องพิจารณา คือ ตัวที่ดิน ได้แก่ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ขนาดความกว้าง ความลึก รูปร่างและระดับของที่ดิน สิ่งเหล่านี้สำคัญมาก เช่น ถ้าที่ดินมีลักษณะเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว (หน้าแคบ แต่ลึก) ก็จะมีปัญหาในเรื่องเทศบัญญัติเกี่ยวกับระยะร่นด้านข้าง (Set Back) ทำให้ได้ตัวโรงงานที่แคบหรือมีพื้นที่น้อยกว่าที่ต้องการได้ ยกตัวอย่าง เช่น ต้องการสร้างโรงงานขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตร ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ถ้าโรงงานมีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีที่ว่างห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 10 เมตรโดยรอบทุกด้าน ให้ลองเปรียบเทียบการสร้างโรงงานบนที่ดิน 2 แปลงนี้ดู

จากรูปจะเห็นว่าที่ดินทั้งสองแปลงนั้น สร้างโรงงานได้ขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตรเท่ากัน แต่ที่ดินแปลงที่ 1 ซึ่งมีหน้ากว้าง 36 เมตร ต้องใช้ที่ดินถึง 3 ไร่ 1 งาน 5 ตารางเมตร ในขณะที่แปลงที่ 2 เป็นที่ดินหน้ากว้าง
60 เมตร ใช้ที่ดินเพียง 2 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวาเท่านั้น เท่ากับว่าประหยัดค่าที่ดินไปได้ถึง 2 งาน 55 ตารางวา ดังนั้นในการเลือกซื้อที่ดินควรเลือกที่ดินที่มีลักษณะรูปร่างใกล้เคียงกับสี่เหลี่ยมจัตุรัส จึงจะใช้ประโยชน์ที่ดินคุ้มค่ากว่าที่ดินที่มีรูปร่างยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว ส่วนที่ดินแบบอื่นที่พึงหลีกเลี่ยง ได้แก่ ที่ดินรูปชายธง ที่ดินรูปสี่เหลียมคางหมู เป็นต้น เพราะจะใช้ประโยชน์ที่ดินได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น ทางที่ดีก่อนตัดสินใจซื้อควรทดลองวาง Lay – out ของโรงงานดูก่อน และอย่าลืมเผื่อพื้นที่สำหรับการขยายตัวในช่วง 3 – 5 ปี ด้วย

ระดับของที่ดินควรเป็นที่สูง อย่างน้อยควรสูงกว่าระดับถนนในละแวกนั้น เพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วมในหน้าฝน ให้สอบถามสถิติน้ำท่วมสูงสุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาดูด้วย ถ้าที่ดินมีระดับต่ำกว่าที่ต้องการก็ควรจะถมดินเพิ่มเติม แต่ต้องตรวจสอบความพร้อมของดินที่จะถม และเมื่อถมแล้วก็สามารถก่อสร้างได้เลยไม่ต้องรอให้ดินทรุดตัว เพราะเราสามารถสร้างโรงงานอยู่บนเสาเข็มที่ตอกลงไปในชั้นดินแข็งที่ลึกลงไปใต้ดิน (เช่น ในกทม. ลึกประมาณ 12 เมตร) ไม่ได้วางบนดินที่ถมเอาไว้จึงไม่ต้องกลัวว่าพื้นโรงงานจะทรุดตัว

3.การเข้าถึง

ในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน สิ่งที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษก็คือ ทางเข้าออกที่สะดวก และมีขนาดกว้างพอที่จะให้รถขนวัตถุดิบและสินค้าเข้าไปได้ นอกจากนั้นควรตรวจสอบว่า ทางเข้าออกนั้นเป็นทางสาธารณะจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันการซื้อที่ตาบอดเข้าออกไม่ได้

4.ระบบสาธารณูปโภค

ในการเลือกซื้อที่ดินสร้างโรงงานนั้น ที่ดินที่ท่านเลือกซื้อควรจะมีระบบสาธารณูปโภครองรับอย่างครบถ้วน ทั้งไฟฟ้า น้ำประปาและโทรศัพท์ โดยสามารถตรวจสอบได้จาก การไฟฟ้า การประปาและองค์การโทรศัพท์ในเขตพื้นที่นั้น ๆ ว่ามีขนาดและจำนวนของระบบต่าง ๆ รองรับเพียงพอหรือไม่ หากไม่เพียงพอจะต้องทำการขยายเขต ซึ่งจะต้องเสียทั้งค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและต้องเสียเวลารอนาน ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่อแผนการผลิตของท่านได้
 แหล่งน้ำที่จะใช้ในการผลิต หรือน้ำกิน น้ำใช้ ก็มีความสำคัญมากเช่นกัน กรณีที่บริเวณนั้นยังไม่มีระบบประปารองรับ หรือมีแต่ไม่เพียงพอต่อการใช้งานอาจจะต้องสร้างบ่อ หรือถังกักเก็บน้ำขึ้นมาใช้เอง ก็ต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายในส่วนที่เพิ่มเติมนี้ด้วย

5.สภาพแวดล้อม

ก่อนซื้อที่ดิน ควรพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบด้วยว่า เมื่อสร้างโรงงานไปแล้วจะเกิดผลกระทบต่อเนื่องอย่างไรบ้าง เช่น ถ้ามีชุมชนบ้านเรือนที่พักอาศัยอยู่ใกล้เกินไป แล้วโรงงานของท่านมีเสียงดัง มีอากาศเป็นพิษ กลิ่นเหม็น มีฝุ่น ควัน หรือมีน้ำเสียที่เกินมาตรฐาน ชาวบ้านอาจจะร้องเรียนมีปัญหากับชุมชนรอบข้าง ทำให้การผลิตต้องหยุดชะงักจนถึงขั้นปิดโรงงานได้ การสร้างโรงงานเพื่อป้องกันมลพิษเหล่านั้นไม่ให้เกิดขึ้นเลยก็สามารถทำได้แต่อาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายสูงเกินไป ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน ดังนั้นจึงควรชั่งน้ำหนักดูว่าจะเลือกตั้งโรงงานในพื้นที่นั้น หรือเลือกที่อื่นที่ไม่ทำให้เกิดปัญหาดังกล่าว

6.เรื่องอื่น ๆ

ยังมีข้อที่ควรพิจารณาในการเลือกซื้อที่ดินในด้านอื่น ๆ อีก เช่น การดูเรื่องฮวงจุ้ยว่า ที่ดินแปลงที่เราเลือกมีความเหมาะสมที่จะตั้งโรงงานหรือไม่ การเลือกที่ตั้งไม่ดีอาจจะมีผลกระทบต่อกิจการได้  ซึ่งศาสตร์ของฮวงจุ้ยโดยเนื้อแท้ก็คือการนำหลักพื้นฐานมาจากการใช้งานจริงได้สะดวกและปลอดภัยมาใช้ เช่น ไม่ควรสร้างอาคารบนที่ดินตรงกับทางสามแพร่งเพราะมีโอกาสเกิดอุบัติเหตุรถชนได้ง่าย เป็นต้น

เอื้อเฟื้อข้อมูลโดย บริษัท เอฟ ซี ไอ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ศึกษารายละเอียดรายเพิ่มเติมได้ที่ www.fciinternational.com