การประเมินราคาสินทรัพย์ สำหรับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ (เบื้องต้น)

ข้อมูลเกี่ยวกับหลักสูตร

หลักการ

สิ่งนี้เป็นหลักการที่สำคัญที่สุด ของการพิจารณาสินเชื่อ และ การปรับโครงสร้างหนี้ของลูกค้าสินเชื่อ
เพื่อให้ช่วยสนับสนุนการทำธุรกรรมของลูกค้าและช่วยพิจารณาทรัพย์สิน ซึ่งเป็สิทธิแก่ผู้เป็นเจ้าของ
ที่จะเข้าไปครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์เพื่อก่อให้เกิดอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจและมูลค่าตลาด
โดยที่สิทธิตามกฎหมายนั้นสามารถโอนเปลี่ยนมือโดยการซื้อขายได้และมีอุปสงค์สำหรับทรัพย์สิน
นั้นในตลาด

ระยะเวลาหลักสูตร :

2 วัน

ระยะเวลาอบรม :

09:00 - 16:00

การสำสนับสนุน :

24x7 ตอบคำถามและ
ข้อสงสัยทางอีเมล์

โครงสร้างหลักสูตร

ประสบการณ์ผู้เข้าอบรม :

เจ้าหน้าที่ด้านการ
วิเคราะห์สินเชื่อ หรือ
เจ้าหน้าที่สอบทาน
สินเชื่อ 
เจ้าหน้าที่บริหารความ
เสี่ยงด้านปฎิบัติการ
สินเชื่อ

วันที่ 1: หลักการเบื้องต้นการประเมินสินทรัพย์

หลักการวิเคราะห์สินทรัพย์

>> เจ้าหน้าที่สินเชื่อจำเป็นจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรฐานและวิธีการวิเคราะห์ และ 
ประเมินมูลค่าของทรัพย์สินอย่างเที่ยงตรง มีความรอบรู้ในการประเมินค่า และสนับสนุนธุรกรรม
ต่างๆ ของธนาคารหรือองค์กร

>> วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value) การประมาณการต้นทุนใน

 คุณจะได้เรียนรู้เกี่ยวกับ

 หลักของการตัดสินใจเกี่ยวกับ
การวิเคราะห์สินเชื่อสำหรับผู้ชำนาญการ

 คุณจะเข้าใจความสัมพันธ์ของวิธีการ
ประเมินค่าทรัพย์สินในรูปแบบต่างๆ
ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันอย่างมืออาชีพ

 คุณจะเข้าใจการวิเคราะห์และ
การประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับ
แนะนำให้ลูกค้าสินเชื่อทราบ

 เทคนิคการวิเคราะห์สินเชื่อระดับ
มาตรฐานสากล และแนวทางในการ
แก้ไขปัญหากรณีที่มีข้อผิดพลาด

การสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน

ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2%

(สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้านบาท สำหรับ

ที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 20 ล้านบาท (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 40,000 บาท)

ดังนั้น มูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 28 ล้านบาท เป็นต้น

>> วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach) เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด

คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของลูกค้าสินเชื่อ = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่อื่นขายได้" วิธีการค้นหา

ทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไร

บ้าง เมื่อได้ข้อมูลของทรัพย์สินที่จะนำมาเปรียบเทียบแล้วก็เริ่มวิเคราะห์ เช่น โครงสร้างของอาคาร

ขนาดที่ดิน สภาพอาคาร สถานที่ตั้งอาคาร และประเมินมูลค่าตามทฤษฎีการประเมิน

>> วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) การประเมินราคาที่แท้จริงที่ช่วยให้เจ้าหน้าที่

ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ

สินเชื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่อยู่บนพื้นฐานของรายได้จากการผลิต วิธีการรายได้เป็นการคำนวณ

 พัฒนาความรู้การทำงานที่แข็งแกร่ง
ด้านการประเมินทรัพย์สินด้วยวิธีทางการเงิน

  วิธีการประเมินสถานการณ์และ 
ผลกระทบด้านอุตสาหกรรมและบริษัทลูกค้า

 การปรับปรุงประสิทธิภาพของ
เป้าหมายและศักยภาพของลูกค้าธนาคาร

 พัฒนาความรู้การทำงานที่แข็งแกร่ง
ด้านการประเมินทรัพย์สินด้วยวิธีทางการเงิน

 การวิเคราะห์งบประมาณด้านการเงิน
ของลูกค้าธนาคาร

 วิธีการประเมินสถานการณ์และ 
ผลกระทบด้านอุตสาหกรรมและบริษัทลูกค้า

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของค่าเช่าที่เก็บได้แล้วหารด้วยอัตรามูลค่า (อัตราการลงทุนผลตอบแทน)

สูตร ราคาตลาด = กำไรสุทธิจากการดำเนินงานที่ได้จากทรัพย์สินที่ประเมิน (V = I/R)

V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน

วิธีการประเมินค่าเช่าที่ดิน หลักในการประเมินมูลค่าเช่าที่ดิน ประกอบด้วย

>> ความขาดแคลนและความปรารถนาของที่ดิน

>> ข้อจำกัด ในการถือครองที่ดินและการใช้ดำเนินการธุรกิจ

>> สถานที่ตั้ง และบริเวณที่ตั้งของที่ดินที่ให้เช่า

>> การประเมินมูลค่าของที่ดินและค่าเช่าด้วยสูตรคำนวณ (Methods Used to Assess Land Value)

ผู้ที่ควรเข้ารับการอบรม

วิธีการประเมินโครงการก่อสร้างค้าง หลักในการประเมินโครงการก่อสร้างค้าง ประกอบด้วย

 ผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์สินเชื่อ

ผู้จัดการฝ่ายสอบทานสินเชื่อ

เจ้าหน้าที่ฝ่ายความเสี่ยงด้านปฎิบัติการ

เจ้าหน้าที่วิเคราะห์สินเชื่อ

เจ้าหน้าที่สอบทานด้านสินเชื่อ

>> การประเมินโครงการลักษณะนี้ปกติมักจะทำการประเมินด้วยวิธีการต้นทุน (Cost Approach)

โดยการประเมินมูลค่าที่ดิน รวมกับค่าก่อสร้างไปตามสภาพที่มี และต้นทุนที่จ่ายไปจริงๆ

และทำการประมาณการว่าโครงการเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะสร้างรายได้เท่าใด ตามราคาตลาด

(Market Approach) ผสมกับการคำนวณ ด้าน Cash Flow Analysis

วิธีการประเมินสิทธิการเช่า ที่ทรัพย์สิน หลักในการประเมินสิทธิการเช่า ที่ทรัพย์สิน ประกอบด้วย

รูปแบบการฝึกอบรม

>> สิทธิการเช่า คือ สิทธิการในการใช้ทรัพย์สินหนึ่งๆ จากการเช่ามาระยะหนึ่ง โดยมูลค่าจะขึ้นอยู่กับ

วิธีการฝึกอบรมให้กับผู้เข้าเรียนทุกท่าน

จะใช้การประชุมเชิงปฎิบัติการร่วมกับ

การทำงานเป็นกลุ่มขนาดเล็ก หรือ

การทำงานเดี่ยวที่คิดจากข้อมูลตนเอง

และนำเสนอในห้องเรียนเพื่อวิจารณ์

ผลงานและฝึกอบรมจากสถานการณ์

จำลองต่างๆ

ส่วนต่างของรายได้ที่ได้รับจากการหาประโยชน์ อสังหาริมทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย เช่น

ถ้าเช่าทรัพย์สินมา 20 ปีและสามารถปล่อยให้เช่าต่อได้เป็นเงิน 10.0 ล้านบาท หักด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้อง

ชำระ (ค่าเช่าตามสัญญาที่ต้องจ่ายให้เจ้าของทรัพย์สิน, ค่าดำเนินการ, ภาษี และอื่นๆ) เป็นเงิน

2.0 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าสิทธิการเช่าเท่ากับ 10.0 - 2.0 = 8.0 ล้านบาท

วิธีการประเมินห้องชุด (Condominium) หลักในการประเมินห้องชุด ประกอบด้วย

>> การประเมินห้องชุดควรจะประเมินด้วย วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นสำคัญ ด้วยเหตุผล

ตามหลักการว่า "มูลค่าของทรัพย์สินของลูกค้าสินเชื่อควรเท่ากับราคาของทรัพย์สินอื่นที่เหมือนๆ กัน

หรือคล้ายกันที่คนอื่นขายได้"

>> การประเมินห้องชุดควรจะประเมินด้วย วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

ได้ด้วย การวิเคราะห์รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการให้เช่าแก่บุคคลอื่น

วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate Appraisal) ประกอบด้วย

>> การประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรจะประเมินด้วย วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า

(Income Approach) ได้ด้วย การวิเคราะห์รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการให้เช่าแก่บุคคลอื่น

ผู้เข้ารับการอบรมจะได้รับความรู้ด้านทฤษฎีเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินในรูปแบบต่างๆ พร้อมกับ

กรณีศึกษาตลอดหลักสูตรการอบรม

วันที่ 2: ทดลองการประเมินค่าทรัพย์สินด้วย Excel Template

ผู้เข้ารับการอบรมทุกท่านจะต้องทดลองฝึกการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทต่างๆ

 นำโครงการที่เลือกมาทดลองปฎิบัติจริงกับ โปรแกรมการประเมินค่าทรัพย์สินของสถาบันฯ

 ทดลองกรอกข้อมูล โดยผู้เข้าเรียนแต่ละคนจะต้องปฎิบัติด้วยตนเองผ่านเครื่องคอมพิวเตอร์

 เขียนสมมติฐานด้านการเงินและจำลองสถานการณ์ของกิจกรรมต่างๆ

ค่าใช้จ่าย 6,000 บาท/คน

นำเสนอผลงานในที่ประชุม และตอบข้อซักถาม

ระยะเวลาการฝึกอบรม 2 วัน + Template

 ทุกท่านจะต้องนำเสนอผลงานของตนเองให้อาจารย์และเพื่อนๆ ช่วยกันเสนอแนะความเห็น

ตอบข้อสักถาม และสรุปการบรรยาย

ติดต่อขอข้อมูลเพิ่มเติม กรุณาติดต่อ คุณตุ้ย โทรศัพท์ 081 588 1532

Email : [email protected]