เก็บตัวเลขดัชนีราคาอสังหาฯ มาฝากให้ดูกันเล่นๆ  แต่อันนี้เป็นข้อมูลจริง ที่ใช้เป็นฐานเปรียบเทียบได้ ซึ่งมาจากการสำรวจเก็บตัวเลข ขอฃ "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งถือเป็นหน่วยงานรัฐที่มีหน้าที่ จัดเก็บและรวบรวมข้อมูลอสังหาฯอย่างเป็นทางการ ซึ่งหลายปีที่ผ่านมาอสังหาฯอยู่ในช่วงฟื้นตัว แต่มาระยะ 1-2 ปีล่าสุด ภาพเริ่มเปลี่ยน ดัชนีราคาที่นำมาเสนอนี้ เป็นอีกมุมที่สะท้อนภาวะตลาด และกำลังซื้อได้พอสมควร   

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เริ่มจัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (Housing Price Index หรือ HPI) มาตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2549 ก่อนหน้านั้นนักวิชาการของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้ริเริ่มและจัดทำระเบียบวิธีการศึกษา (Methodology) และจัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยนี้มาก่อนตั้งแต่ปี 2546 โดยทำย้อนปีกลับไป และใช้ปี 2534 เป็นปีฐานหรือปีที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีค่าเท่ากับ 100

ฐานข้อมูลดิบ (Raw Data) สำหรับใช้จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยนี้ เป็นฐานข้อมูลหลักประกันของธนาคารอาคารสงเคราะห์ และเนื่องจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ครอบครองตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลผู้มีรายได้ปานกลางลงมาเป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นดัชนีราคานี้จึงสะท้อนการเปลี่ยนแปลงระดับราคาโดยทั่วไปของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางลงมาได้ดี

การจัดทำดัชนีนี้ ใช้ฐานข้อมูลเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล 3 จังหวัด คือ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ข้อมูลดัชนีราคาที่ได้จึงสะท้อนการเปลี่ยนแปลงราคาของที่อยู่อาศัยใน 4 จังหวัดนี้เท่านั้น และเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 2 ประเภทหลัก คือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เท่านั้น ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมนั้นยังไม่ได้จัดทำเนื่องจากฐานข้อมูลยังไม่เพียงพอ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แบ่งการจัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัย เป็นดัชนีย่อย 5 ดัชนี คือ ดัชนีราคาที่ดิน ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ไม่รวมที่ดิน ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน และดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน โดยจัดทำทุกดัชนีเป็นประจำรายไตรมาส และเมื่อครบสิ้นปีก็นำเอาค่าดัชนีแต่ละงวดมาหาเฉลี่ยเป็นรายปี

ดัชนีราคาที่ดิน คำนวณจากราคาที่ดินในเขตหรืออำเภอ 22 แห่งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 3 จังหวัดที่มีปริมาณการซื้อขายมากเพียงพอ และเนื่องจากราคาที่ดินในแต่ละเขตหรือแต่ละอำเภอนั้นค่อนข้างแตกต่างกันมาก ทำให้ข้อมูลมีการกระจายตัวและมีค่าทางสถิติพื้นฐานที่แตกต่างกันมาก ดังนั้นเพื่อให้สามารถจัดทำดัชนีราคาที่ดินที่สะท้อนสภาวะที่แท้จริงได้ดียิ่งขึ้น จึงใช้วิธีหาค่ามัธยฐานของราคาที่ดินในแต่ละเขตหรือแต่ละอำเภอก่อน จากนั้นจึงนำค่ามัธยฐาน (หมายถึงจำนวนข้อมูลที่มีระดับราคาสูงกว่าจุดนี้มีครึ่งหนึ่ง และจำนวนข้อมูลที่มีระดับราคาต่ำกว่าจุดนี้มีอีกครึ่งหนึ่ง) ของราคาที่ดินในแต่ละเขตมาถ่วงน้ำหนักทำเป็นดัชนีราคาที่ดินรวม (Aggregate Land Price)

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน ใช้วิธีสร้างแบบจําลองการประมาณราคาจากข้อมูลดิบ โดยกําหนดให้ลักษณะและคุณภาพของบ้านเดี่ยวคงที่ เพื่อที่จะบ่งชี้เฉพาะการเปลี่ยนแปลงของราคาเท่านั้น และเนื่องจากวิธีการประเมินราคาในแต่ละเขตหรือแต่ละอำเภอไม่มีความแตกต่างกัน จึงสามารถสร้างดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน ของกรุงเทพมหานครและ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) ได้โดยตรงโดยคำนวณจากธุรกรรมซื้อขายในทุกเขตและทุกอำเภอ

ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ไม่รวมที่ดิน การหาค่าดัชนี ใช้วิธีการและแนวทางเดียวกับการหาดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน เป็นการนำดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน มาประกอบรวมเข้ากับดัชนีราคาที่ดิน โดยวิธีการถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average) ใช้สัดส่วนราคาบ้านเดี่ยวต่อราคาที่ดินเท่ากับ 40 ต่อ 60 ทั้งนี้ได้มีการคำนวณประมาณค่าจากตัวเลขจริงแล้ว

ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน การหาค่าดัชนี ใช้วิธีการและแนวทางเดียวกับการหาดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน โดยถ่วงน้ำหนักด้วยสัดส่วนราคาทาวน์เฮ้าส์ต่อราคาที่ดิน เท่ากับ 45 ต่อ 55

ใครสนใจข้อมูล ที่ละเอียดกว่านี้ แนะนำเข้าไปสมัครสมาชิก เพื่อสืบค้นข้อมูลได้ ที่ www.reic.or.th ...  เข้าไปแล้วช่วยทำแบบสำรวจ เพื่อให้ศูนย์ข้อมูลเก็บเป็นฐาน ไปต่อยอดการพัฒนาการให้บริการต่อไปด้วย ก็จะดีไม่น้อยค่ะ