"ธนินท์"ทุ่มหมื่นล้านผุด"ซีพีซิตี้" บูมทำเล"สุวรรณภูมิ-บางนา"กระหึ่ม

เปิดแผนพัฒนาที่ดินอภิมหาโปรเจ็กต์เจ้าสัว "ธนินท์ เจียรวนนท์" ปูทางสร้างเมืองใหม่โครงการหมื่นล้าน "ซี.พี.ซิตี้" บูมกระแสทำเลทองโซนสุวรรณภูมิ รองรับบริษัทในเครือแบบครบวงจร ทั้งธุรกิจเกษตร สื่อสาร และอสังหาริมทรัพย์ในอีก 5 ปีข้างหน้า ดึงซินแสจากจีนดูฮวงจุ้ยเพิ่มโชคลาภ เผยคอนเซ็ปต์สร้างอาคารสำนักงานใหญ่เครือเจริญโภคภัณฑ์และทรู พร้อมรุกสู่ธุรกิจเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ล่าสุดนายธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานกรรมการบริษัทเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) ได้กำหนดแผนโครงการไว้แล้ว สำหรับการสร้างเมืองเพื่อธุรกิจ ซี.พี.โดยเฉพาะ ในทำเลทองโซนสุวรรณภูมิ ถนนบางนา-ตราด ก.ม.7 ใกล้กับบริเวณมหาวิทยาลัยรามคำแหง 2

เป้าหมายเพื่อรองรับบริษัทในเครือที่กระจัด กระจายอยู่จำนวนมากให้รวมเป็น "หนึ่งเดียวทำเลเดียว" แบบครบวงจร ทั้งธุรกิจเกษตร สื่อสาร และอสังหาริมทรัพย์ในอีก 5 ปีข้างหน้า รวมมูลค่าการลงทุนขั้นต้นไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท

สร้างฝันด้วยพลังฮวงจุ้ย

"หัวใจหลักของอภิมหาโปรเจ็กต์นี้ นอกจากจะเป็นความฝันของเจ้าสัวธนินท์แล้ว การดูฮวงจุ้ยก็ถือว่าสำคัญมาก เพราะการลงทุนรอบนี้เป็นเหมือนการวางรากฐานในจุดเริ่มต้นครั้งใหม่ของเจเนอเรชั่นรุ่นลูก โดยมีซินแสกุ่ย หมอดูฮวงจุ้ยจากจีนที่เจ้าสัวนับถือมากเป็นผู้ดูแลโครงการนี้โดยตรง และมีการแนะให้สร้างสระน้ำขนาดใหญ่หน้าโครงการ ซึ่งแสดงถึงพลังเคลื่อนไหวเพิ่มโชคลาภแก่วงศ์ตระกูลและมีสะพานเชื่อมแสดงถึงความสามัคคีก้าวสู่ความสำเร็จ" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

ลักษณะโครงการดังกล่าวประธานเครือ ซี.พี. วางคอนเซ็ปต์ไว้ว่า ในอนาคตผืนดินแปลงนี้จะเป็นศูนย์รวมธุรกิจที่จะเอื้อประโยชน์ถึงกันหมด โดยดึงความเป็นผู้นำด้านผลิตภัณฑ์อาหารและผู้นำด้านเทคโนโลยีเป็นแม่เหล็กดึงดูด เพราะต่อไปรัศมีรอบโซนสนามบินสุวรรณภูมิจะเป็นแหล่งจ้างงานและค้าขายที่ใหญ่ที่สุด

ดังนั้นที่แปลงนี้จะมีการพัฒนาสู่ธุรกิจเชิงพาณิชย์อย่างเต็มรูปแบบ ทั้งโครงการคอนโด มิเนียม โรงแรม ศูนย์ค้าปลีก ช็อปปิ้งมอลล์ พลาซ่าร้านอาหารฟาสต์ฟู้ดและร้านสะดวกซื้อที่ครบวงจรเหมือนต่างประเทศ นอกเหนือจากเป็นศูนย์รวมอาณาจักรเมือง ซี.พี.ซิตี้ หรือเรียกชื่อเป็นการภายในว่า "ซี.พี.เฮดควอเตอร์"

แหล่งข่าวระบุมีแนวโน้มว่า นายธนินท์อาจจะวางตัวให้นายศุภกิจ เจียรวนนท์ ลูกชายคนโต ซึ่งดูแลธุรกิจในประเทศจีนเข้ามารับผิดชอบงานในโครงการนี้ด้วย และอาจมีมืออาชีพซึ่งเป็นคนเก่าแก่ของกลุ่ม ซี.พี.เข้ามาช่วยอีกแรงหนึ่ง รวมไปถึงการทาบทามคนรุ่นใหม่ ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูนสินธนา อดีตผู้บริหารวังทอง, ซัมซุง ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ฝ่ายการตลาด บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ให้เข้ามาเสริมทัพเพื่อหลอมธุรกิจอสังหาฯและสื่อสาร เข้าด้วยกัน

ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯของครอบครัวของนายธนินท์ ปัจจุบันได้ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่อง ผ่านบริษัท DT Group ซึ่งเป็นชื่อย่อภาษาอังกฤษนำหน้าของนายธนินท์ คือตัว D กับคุณหญิงเทวี คือตัว T

ส่วนคำว่า Group นั้น บ่งบอกถึงความหลากหลายของธุรกิจในเครือตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์ รับเหมาก่อสร้าง ร้านช็อปจำหน่ายสินค้าพรีเมี่ยมและตุ๊กตาสะสมนำเข้าจากต่างประเทศ ในธุรกิจกลุ่มนี้มีลูกสาวคนเล็ก นางทิพาภรณ์ เจียรวนนท์ เป็นผู้รับผิดชอบ และเป็นสปอนเซอร์หลักเรื่องบ้าน ในโครงการ AF 3 ทำให้โครงการแรก บ้านแมกโนเลียส์ (Magnolias) บางนา ที่เปิดตัวไปเมื่อปีที่แล้วประสบความสำเร็จ

ล่าสุดกลุ่มดีทีกรุ๊ปได้ลงทุนโครงการใหม่ผ่านบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า ทำเลสุขุมวิทส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-สำโรง ชื่อว่า "เดอะ มิวส์" (The Muse, Sukhumvit) คอนโดฯไลฟ์สไตล์ 7 ชั้น มูลค่า 250 ล้านบาทและมีแผนจะขึ้นโครงการใหม่ในทำเลบางนา รองรับโซนสุวรรณภูมิอย่างต่อเนื่อง

"กับธุรกิจอสังหาฯที่ลูกสาวคนเล็กดูแลอยู่ ก็มีแนวโน้มว่าเจ้าสัวจะลงมากำกับทิศทาง เพราะตอนนี้ยังไม่นิ่ง ทำให้ความโดดเด่นดูด้อยไป ที่สำคัญลูกสาวนายธนินท์ยังไม่อยากเปิดตัว แต่มีแผนลงทุนต่อเนื่อง โดยใช้ที่ดินบางส่วนของกลุ่ม ซี.พี. แลนด์มาต่อยอดเพิ่มประโยชน์กับบริษัทดีทีฯ

"ตามหลักฮวงจุ้ย เจ้าสัวได้ปูทางเลือกโซนตะวันออกเป็นทิศเบิกฤกษ์มาแล้วตั้งแต่แรก ดูจากการสร้างบ้านส่วนตัวมูลค่า 600 ล้านบาท ในโครงการวินด์มิลล์ บางนา-ตราด รวมถึงความตั้งใจซื้อที่ดินแถบนี้เก็บไว้ในมือให้มากที่สุด ปัจจุบันก็ยังซื้ออยู่ แพงบ้าง ถูกบ้าง เฉลี่ยกันไป เรียกได้ว่า ถ้าเป็นโซนนี้เครือ ซี.พี.คือเจ้าพ่อแลนด์ลอร์ดตัวจริง"

เช่นเดียวกับเจ้าสัวเมืองไทยในระนาบเดียวกับเจ้าสัว ซี.พี.อย่างนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ประธานกรรมการ บริษัทไทยเบฟเวอเรจ จำกัด (มหาชน) เจ้าของเบียร์ช้าง และประธานกรรมการ บริษัทร่วมทุนไทย-สิงคโปร์ "ที.ซี.ซี.แคปปิตอลแแลนด์" เป็นเจ้าพ่อแลนด์ลอร์ด ทำเลทองถนนเกษตร-นวมินทร์ในขณะนี้

"ก่อนหน้านี้เรารับรู้กันว่า แลนด์ลอร์ดใหญ่ๆ ย่านโซนสุวรรณภูมิ ถ้าเป็นคลื่นลูกเก่าจะมีกลุ่มเอ็มไทยกรุ๊ปของตระกูล "วีระเมธีกุล" กลุ่มกรีนวัลเล่ย์ของนายชนัฏ เรืองกฤตยา เมื่อครั้งฟองสบู่แตก คลื่นลูกใหม่ก็มาแทนที่ โดยมีเครือข่ายกลุ่มตระกูล "ชินวัตร" กลายเป็นตัวแปรในการกว้านซื้อที่ทุกรูปแบบ ขณะที่กลุ่มเจ้าสัว ซี.พี. ยังหนักแน่นในการไล่ซื้อที่ดินเก็บไว้ในมืออย่างต่อเนื่อง" แหล่งข่าวให้มุมมองเรื่องการถือครองที่ดินของกลุ่มทุนขนาดใหญ่

ฉีกแผนสุวรรณภูมิมหานคร

อย่างไรก็ตามแหล่งข่าวตั้งข้อสังเกตว่า ก่อนหน้าที่ ร่าง พ.ร.บ.สุวรรณภูมิมหานคร หรือแผนจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทย จะถูกยกเลิกโดยมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 3 เมษายน 2550 ที่ผ่านมา นักธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้

วิพากษ์วิจารณ์หลายแนวทางกับปัญหาบานปลายทางการเมืองสองขั้วซึ่งมีทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วย

"สรุปแล้วกรอบการพัฒนาเมืองสุวรรณภูมิมหานครจะมีประโยชน์กับกลุ่มนักพัฒนาที่ดินเต็มๆ แต่ไม่ใช่ตอนนี้ ถ้าร่างกฎหมายผ่านตอนนี้ ต่อไปการก่อสร้างจะถูกจำกัดขอบเขตค่อนข้างมาก แต่จะดีในแง่การกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองให้ได้มาตรฐาน ไม่เติบโตแบบสะเปะสะปะ" แหล่งข่าว กล่าวและชี้ประเด็นว่า

หากวิเคราะห์ถึงกลุ่มทุนเจ้าของที่ดิน เบื้องต้นเมื่อพิมพ์เขียว "สุวรรณภูมิมหานคร" ถูกยกเลิกไป บางมุมอาจมองเหมือนว่า กลุ่มทุนได้รับผลกระทบเมื่อไม่มีแผนพัฒนาเมืองที่กำหนดโดยรัฐบาล แต่บางมุมกลับมองว่า อาจเป็นโอกาสที่ดีของนักพัฒนาที่ดินหรือกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่มีแผนลงทุนสร้างสิ่งปลูกสร้างหลากหลายรูปแบบ โดยสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินเต็มผืนทั้งแนวราบและแนวดิ่ง

จากจังหวะช่วงรอยต่อนี้เอง ทำให้นายฐิระวัตร กุลละวณิชย์ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง

ให้สัมภาษณ์ผ่านสื่อมวลชนว่า กรมมีนโยบายจะเสนอคณะรัฐมนตรีให้ความเห็นชอบร่างกฎกระทรวงควบคุมการก่อสร้างทั้งหมดในโซนสุวรรณภูมิ เพื่อสร้างมิติใหม่ของความเป็นระเบียบและได้มาตรฐานของการพัฒนาเมืองในอนาคต

ทั้งนี้การประกาศของกรมโยธาฯเกิดขึ้นหลังจากแผนจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครที่ริเริ่มสมัยพรรคไทยรักไทยเป็นรัฐบาลถูกยกเลิก เป็นไปได้ว่า ถ้านโยบายของกรมโยธาฯเป็นไปอย่างราบรื่น ภาคเอกชนต้องมีการปรับตัวในการคำนวณต้นทุนที่ดิน และขั้นตอนต่างๆ จากการขออนุญาตสร้างสิ่งปลูกสร้างอาคารนับจากนี้ แทนการปรับตัวจากพื้นที่ที่จะถูกควบคุม ตามแผนจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครกว่า 500 ตารางกิโลเมตรก่อนหน้านี้

รายงานข่าวแจ้งว่า ร่างกฎกระทรวงของกรมโยธาฯจะแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิเป็น 10 โซน ให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ที่ดินตามความเหมาะสมและศักยภาพของพื้นที่ โดยจะควบคุมการก่อสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่อย่างรัดกุมเข้มงวด ไม่ว่าจะเป็นมลพิษทางเสียง ปัญหาน้ำท่วม โดยจะกันพื้นที่บางส่วนเป็นแนวรับน้ำหรือฟลัดเวย์

ในส่วนของการควบคุมความสูงอาคารนั้น ปัจจุบันกฎกระทรวงมหาดไทยปี 2547 ยังมีผลบังคับใช้ โดยแบ่งการควบคุมอาคารเป็น 3 ระยะ คือระยะห่างจากสนามบิน 300 เมตร คุมความสูง 12 เมตร ระยะห่างจากบริเวณแรก 700 เมตร ควบคุมความสูง 18 เมตร และระยะห่างจากบริเวณที่ 2 อีก 1,500 เมตร คุมความสูง 23 เมตร

โดยกลุ่มบริษัทพัฒนาที่ดิน อาทิ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, ศุภาลัย, นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้, กฤษดามหานคร, เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้, ปรีชากรุ๊ป, ชาญอิสสระ, พฤกษา เรียล เอสเตท ไม่ได้หวั่นไหวกับการยกเลิกแผนจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครแต่อย่างไร

หลายฝ่ายกลับมองว่า สิ่งที่รัฐดำเนินการอยู่เป็นเรื่องของอนาคต ผลกระทบยังไม่เห็นเด่นชัด แต่สิ่งที่น่ากังวลมากที่สุดในขณะนี้กลับเป็นปัญหาเศรษฐกิจเกิดภาวะชะลอตัว เพราะกำลังซื้อถดถอย ทำให้ 3 สมาคมอสังหาฯเร่งผลักดันให้กระทรวงการคลังออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ

นายสงกรานต์ อิสสระ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทไม่ได้คาดหวังกับนโยบายการพัฒนาสุวรรณภูมิมหานคร เพราะการพัฒนาโครงการโดยยึดติดกับนโยบายการพัฒนาของภาครัฐที่ยังไม่เกิดขึ้นเป็นเรื่องที่เสี่ยงเกินไป ดังนั้นการยกเลิกร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวจึงไม่มีผลกระทบ

"ผมเห็นว่าทำเลสุวรรณภูมิสามารถอยู่ได้ด้วยตัวเอง อย่างตัวผมก็มีอยู่ 1,000 ไร่ แต่ผมขอดูแนวโน้มเศรษฐกิจและความชัดเจนทางการเมืองก่อน"